编者按：本文来自微信大众号：贝壳研讨院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者：商场研讨部，36氪经授权转载
在商场整体安稳，回归基本面下，下一年房地产商场也将面对新的危险和应战。首要，在新房出售动力缺乏，但供给依旧充足下，部分城市新房面对库存添加危险。其次，商场买卖节奏慢下来，客户挑选增多，主动权上升，售房难度添加，尤其是高端化、郊区化的新房面对着更大的去化难、获客难的问题。
1、“实在库存”复兴
自2015年去库存以来，全国新房库存继续下降，但在出售疲态尽显、供给不断添加下，库存何故坚持下降态势？
从数据来看，近两年全国新房累计新开工面积同比一向坚持正添加，而新房累计竣工面积同比坚持负添加，这表明当时库存的下降是由竣工走低带来的。新房库存口径是已竣工未售的商品住宅，因而遭到竣工的影响，而开发商在融资偏紧的情况下将资金更多用于拿地和开工，导致竣工继续走低。我国新房出售中超80%是期房，现房库存下降并不代表商场上的库存实在下降。
图：全国新建商品住宅待售面积及新开工、竣工面积同比
数据来历：国家计算局
“实在库存”面对去化压力。各城市房管局计算的新房可售面积更能反映实在的新房库存，2019年11月37个城市中有26个城市的新房可售面积同比添加，且有12个城市同比增幅超30%，可见库存已呈现添加势头。此外，从城市的新房去化周期看，已有不少城市的去化周期超越15个月，其间厦门新房去化周期高达25个月，成都和天津不只去化周期较长，库存也较高。
图：2019年11月各城市新建商品住宅可售面积同比改动
数据来历：贝壳研讨院
图：2019年11月城市新房库存及去化周期
数据来历：贝壳研讨院
2、买房者主权上升
本年以来商场张望心情更加稠密，要点城市二手房客户均匀成交周期遍及呈现不断延伸态势，成交难度加大，带看成交比不断上升，商场步入“慢节奏年代”。
图：链家要点18城二手房客户均匀成交周期
数据来历：贝壳研讨院
在慢节奏下，业主卖房周期拉长，以北京商场数据为例，链家二手房业主均匀成交周期近112天。此情况下，虽下一年二手房商场将触底反弹，但价格难以快速上涨。从本年要点城市的价格来看，成交添加的天津、济南、武汉和南京等城市，其价格并没有显着上涨。成交量的慢添加意味着价格稳添加，房价快速上涨的年代现已完毕。平稳的慢商场下，买方的挑选权将会更大，话语权更强。
图：链家要点18城二手房业主均匀成交周期
数据来历：贝壳研讨院
图：2019年以来济南、武汉、南京、天津链家二手房中位价走势
数据来历：贝壳研讨院
3、获客难度加大
在库存添加及高负债率下，开发商需求其项目进入高周转形式。但在商场进入慢年代下，获客难度加大。2019年3季度，北京、西安、济南、天津等城贝壳新房带看成交比呈现添加，其间北京、西安添加显着，成交难度加大。
改进产品出售难度较大。新房中改进项目一般是高总价的质量盘，一般购房者需求经过换房才干完成，但是要点城市遍及实施“认房认贷”方针，这在某种程度上预示着改进产品不只是高总价仍是高首付，导致其出售难度较大。此外，二手房商场买卖节奏慢下来，换房业主卖房难度大，且部分城市限售方针约束了业主房子出售时刻，业主卖不了房便无法再买新房。
数据来历：贝壳研讨院
新房郊区化，离客户越来越远。未来，新房供给郊区化的趋势难以改动，新房越来越靠外，难以满意客户对方位的需求，从而去化难度将会添加。从北京和上海的新房新增供给来看，2019年北京新房新增供给中五环外占比到达91.2%，上海外环以外的占比到达88.7%。
图：北京（左）、上海（右）新建商品住宅同意上市面积
数据来历：贝壳研讨院
整体来说，商场的供需力气现已发生了底子的改动。不管是开发商仍是生意公司都要承受商场“慢”是未来的常态，顾客能够再一次进行挑选的规模和空间更大，话语权更强。传统的供给主导的年代现已曩昔，未来商场是由需求决议。“得顾客才干得未来”，怎么服务好现已不缺房的顾客，怎么协助业主完成杂乱的改进需求，既是未来商场参加主体的应战，也是时机。
